新熊本県土地対策要綱とは？熊本の土地をうまく使う

第1章　なぜこの要綱が必要なのか。背景を知ることで、土地活用の本質が見えてくる

土地の使い方が変わると、地域の未来が変わる

開発許可や農地転用の申請業務に関わっていると、自然と「なぜこの手続きが必要なのか」と考える場面が出てきます。
役所の判断や都市計画のルールは、一見するとただのルールのように見えますが、その裏には「地域をどう育てていくか」という大きな目的があります。

その考え方をまとめたのが「新熊本県土地対策要綱」です。
これは土地利用の基本方針を定めたもので、申請業務の背景にある考え方を理解するうえで大きなヒントとなります。

かつての土地政策は、地価を抑えることが目的だった

バブル経済の崩壊後、日本の土地政策は「地価抑制」が中心に置かれていました。
地価が上がりすぎると家が買えなくなり、投機目的の土地取引が増え、社会に不安定さをもたらすからです。

しかし、現在は少子高齢化や人口減少が進み、逆に「使われない土地」が増えています。
特に地方では、空き地や耕作放棄地が目立ち、地価の上昇よりも「土地が活かされていない」ことの方が問題となっています。

そこで国は平成9年に、「地価抑制」から「土地の有効利用」へと政策の方向転換を行いました。
これを受けて熊本県も平成11年に「新熊本県土地対策要綱」を定め、土地を“適切に使う”ことを前提としたまちづくりを進めることとしました。

たとえば、空き地だらけの商店街を想像してみてください

誰も買い物に来ない商店街に、ポツポツと空き地やシャッターの閉まったお店が並んでいたらどうでしょうか。
街に人の流れがなくなり、住んでいる人も離れていきます。
すると、さらにお店が減り、道路も整備されず、ますます空洞化していくという悪循環に陥ります。

これを防ぐには、「どこにどんな建物を建てるか」「住宅と商業、公共施設のバランスをどう取るか」といった視点が必要です。
つまり、土地の使い方そのものを考え直す必要があるということです。

なぜ不動産の許認可業務に関係するのか

開発許可や農地転用の申請は、「どこで」「何を」「どう使うか」を行政と協議し、計画に適合しているかを確認する業務です。
このとき、以下のような土地政策の考え方とリンクしています。

開発許可における基本的な判断軸

判断基準	背景となる政策
市街化区域かどうか	無秩序な開発を避け、インフラ整備を効率化する
農地の区分	食料供給と農業振興のため、守るべき農地は保全する
景観・環境への配慮	地域資源としての自然や景観を次世代に引き継ぐ
中心市街地とのバランス	住まいや商業の機能を偏らせずに配置する

社会の変化とともに土地の価値は変わる

人口が集中していた時代は、都市部の地価が高くなることをどう抑えるかが問題でした。
しかし、今は都市と農村のバランス、人口減少社会のまちづくり、環境への配慮など、土地に求められる価値観が多様化しています。

たとえるなら、同じ田んぼでも「米を作る場所」から「地域の水を守る場所」「景観をつくる場所」「都市住民との交流拠点」など、多様な役割が生まれてきているということです。

法律の根拠となる制度

参考条文・制度

都市計画法（第29条）	一定規模以上の開発行為には許可が必要
農地法（第4条・第5条）	農地の転用や売買には許可が必要
国土利用計画法	地価の動向を把握し、必要に応じて取引規制を行う
熊本県土地利用基本計画	地域の土地利用方針を示すガイドライン

まとめ

新熊本県土地対策要綱は、単なるお役所の方針ではなく、今の土地政策の考え方を端的に示したものです。
私たちが行う許認可申請は、このような政策の流れの中で意味を持ちます。

「なぜこの申請が必要なのか」を理解すると、単なる手続きではなく、地域に根差した“まちづくりの一部”として取り組むことができるようになります。
この視点を持って次の章に進むことで、より具体的な土地問題と向き合う準備が整います。

第2章　熊本ならではの土地問題を理解する

都市の空洞化が進む。中心市街地の空き地・空き店舗の増加

熊本市を歩いていると、シャッターの閉まったままの商店や、草が生い茂った空き地を目にすることがあります。
中心市街地では、かつて賑わっていた商店街やオフィス街が、人の流れの変化によって空洞化しつつあります。

なぜ中心市街地に空き地が増えているのか

原因	影響
大型ショッピングモールの郊外展開	買い物客が市街地から郊外へ流出
人口減少と少子高齢化	商店の後継者不足、買い物客の減少
モータリゼーション（自家用車の普及）	駐車場のある郊外施設が好まれる
地価や固定資産税の負担	維持できず空き地・空き店舗が増加

不動産許認可業務と中心市街地の活性化

商店街の活性化には、都市計画や建築基準法の観点から適切な土地利用が求められます。
例えば、空き地や空き店舗を再利用するには、「用途地域」の確認が必要です。
市街地再開発や、賃貸住宅の建設促進制度を活用することで、新たな賑わいを取り戻すことができます。

農地や森林が荒廃する。中山間地域の過疎化問題

熊本県は広大な農地と豊かな森林を持っていますが、過疎化の影響で活用されなくなっている場所が増えています。
特に中山間地域では、農業従事者の高齢化や後継者不足が深刻な問題となっています。

中山間地域の農地・森林の荒廃が進む理由

原因	影響
農業従事者の高齢化	担い手不足による耕作放棄地の増加
農産物の価格低迷	農業の採算が合わず離農が進む
過疎化による人口流出	集落の維持が困難になり放置される土地が増える
森林の管理放棄	倒木や土砂災害のリスクが増大

農地の有効活用と不動産許認可業務

農地転用（農地法第4条・第5条）を活用し、耕作放棄地を宅地や企業の誘致エリアにすることも対策の一つです。
また、森林地域では、治山対策を施した開発許可（都市計画法第29条）が求められます。
適切な土地活用により、地域の活力を取り戻すことが可能です。

水資源の危機。地下水涵養域の減少と阿蘇の草原の荒廃

熊本県の水道水はほぼ100%地下水に依存しています。
しかし、都市開発や森林の減少によって地下水の涵養（かんよう）が妨げられ、水資源の危機が懸念されています。
また、阿蘇の草原は、観光資源であるだけでなく、畜産業の基盤として重要ですが、管理が行き届かず荒廃が進んでいます。

地下水と阿蘇の草原が抱える課題

課題	影響
都市化による森林の減少	雨水が地下に浸透せず水不足のリスク
地下水の過剰利用	水位低下による水質悪化の可能性
草原の放置	荒廃による生態系の変化、景観の悪化
農業・観光業の衰退	地域の経済に悪影響を及ぼす

水資源・草原の保全と許認可業務

地下水の保全には、土地利用計画の適正な運用が不可欠です。
例えば、「地下水涵養区域」の開発には厳しい規制が設けられています。
阿蘇の草原保全においても、適切な土地利用計画が求められ、都市計画法や農地転用のルールが関わってきます。

まとめ

熊本県の土地問題は、都市部と中山間地域それぞれに特有の課題を抱えています。
中心市街地の空洞化、中山間地域の農地・森林の荒廃、地下水や草原の保全など、どれも地域の未来に直結する問題です。

不動産許認可業務に携わる私たちは、単に手続きをこなすのではなく、これらの背景を理解したうえで、適切な土地利用を支える役割を果たす必要があります。

第3章　まちと農村、土地対策の具体的なアプローチ

地域の空洞化に歯止めをかけるには

前の章では、熊本のまちと農村がそれぞれに抱える問題について整理しました。ここでは、そうした課題に対して「どんな対策が取られているのか」「申請業務にどう関係するのか」を具体的に見ていきます。

空洞化したまちに人を呼び戻すには

中心市街地に空き地や空き店舗が増えている背景には、郊外の大型商業施設の発展や、人口減少による購買力の低下などがあります。こうした空洞化を防ぎ、再び人の流れを呼び込むには、以下のような取り組みが重要です。

施策	概要
特定優良賃貸住宅の整備	若い世帯が住みやすい質の高い賃貸住宅を整備して、住民を呼び戻します
市街地再開発事業	古くなった建物を一体的に建て替え、商業・住宅・公共施設などを複合的に配置します
土地区画整理事業	道路・公園・宅地を計画的に再配置し、使いやすい土地に整備します
中心市街地活性化基本計画	商業と住宅、公共サービスを一体的に整備する指針として市町村が策定します

これらの取り組みに関わるとき、私たち不動産業者は、開発許可（都市計画法第29条）や建築確認、用途地域の制限など、さまざまな申請をサポートする役割を担います。

農山村を再び元気にするには

農地や森林が荒れてしまう中山間地域では、高齢化や後継者不足が深刻です。その再生には、「住んで働く人を増やす」「都市と農村をつなぐ」ことがカギです。

施策	概要
農地の集積	個人所有の農地をまとめて、若い担い手が効率的に使えるようにします
定住促進支援	移住者の住宅整備や子育て環境の整備で、若い世代の定住を後押しします
都市と農村の交流施設	市民農園や農業体験施設をつくって都市住民との接点を増やします
インフラ整備	道路や水道、ネット環境など、生活基盤を整えます

農地を別の用途に変えるには、農地法（第4条・第5条）に基づく許可が必要です。また、市街化調整区域では開発行為に厳しい制限があるため、条例や地元自治体の方針をよく調べることが重要です。

まちも農村も、つながりの中で支える視点

都市部の再開発と、農村部の再生は、どちらか一方だけで完結するものではありません。熊本県全体のバランスを考えて、土地の使い方を調整することが大切です。

都市部の対策	農村部の対策	共通のポイント
空き地の活用	耕作放棄地の再利用	土地用途の明確化と住民合意
再開発による人口増	定住促進による人口維持	持続可能なまちづくり
交通・防災インフラの整備	生活インフラの整備	補助金制度の活用と法制度への適合

こうした視点を持ちながら申請を進めると、書類上の整合性だけでなく、地域のまちづくりにとって「納得できる申請」になります。

まとめ

まちの活性化と農村の再生、両方が一体となって熊本の未来をつくっていきます。その中で私たちは、申請という形で“まちのかたち”をつくる役割を担っています。

第4章　自然と共存する土地の使い方を考える

人と自然が共に生きる土地利用の視点

まちや農村の再生を考えるうえで、自然との共存は欠かせません。熊本県は豊富な地下水資源や広大な阿蘇の草原など、全国的にも貴重な自然環境を有しています。これらの自然資源を守りながら、どのように土地を活用していくかが問われています。

地下水涵養域での開発。気をつけるべきこと

熊本では、水道水の大半が地下水に頼っています。この地下水は、雨水が森林や農地を通じて地中に染み込むことで蓄えられます。このエリアを「地下水涵養域（かんよういき）」と呼び、過度な開発により水のしみ込みが妨げられると、地域の水資源に深刻な影響を及ぼします。

涵養域の概要と注意点

特徴	阿蘇山麓や白川流域など、水がしみ込みやすい地質を持つ
課題	アスファルトや建築物によって水が地中に入らなくなる
制度	都市計画法第29条、地下水保全条例、透水性舗装指導など

開発申請の際には、透水性を確保する舗装材の選定や、緑地面積の維持など、環境配慮型の設計が求められることがあります。

阿蘇の草原は誰が守っているのか

阿蘇の草原は単なる自然景観ではなく、畜産・観光・防災など多様な役割を担う半自然環境です。草原は人が管理してこそ維持されるものであり、野焼きや放牧といった伝統的な手法が草原の保全に欠かせません。

草原の多機能性

畜産	牛の放牧地として飼料を提供
景観	熊本の象徴として観光客を惹きつける
防災	野焼きにより火災の延焼や害虫発生を防止
生態系	希少な植物・動物の生息地を保全

草原地域での開発には、自然公園法や景観法の規制が関わります。特に国立公園内での建築行為は、環境大臣の許可が必要となる場合があり、環境アセスメント（環境影響評価）を求められることもあります。

環境を壊さない土地利用計画とは

持続可能な土地利用とは、開発によって自然を壊さず、地域との調和を図ることです。景観・地下水・動植物といった地域資源を尊重することが、地域住民の理解と協力にもつながります。

環境配慮の具体例

透水性の確保	コンクリートではなく透水性ブロックや砂利を使用
樹木の保存	既存の樹木を極力残し、配置を工夫
排水の自然処理	調整池やビオトープで雨水を一時的に貯めてから放流
景観との調和	建築物の色や高さを周辺と合わせる

まとめ

熊本の自然と共に生きるという視点は、不動産許認可実務においても欠かせない要素です。地下水や草原といった地域資源を守りながら、制度を理解し、丁寧な土地活用を進めることが、地域の未来を支える力になります。

第5章　土地を“うまく使う”ための7つの施策

土地の有効利用とは、ただ空いている場所を埋めることではありません。地域の未来や暮らしを考えながら、制度と実情に合った使い方を考えることが大切です。ここでは、熊本県が掲げる7つの具体策をもとに、実務との接点を整理していきます。

1. 都市基盤の整備

道路、下水、公園などのインフラが整っていることは、安心して暮らせるまちづくりの第一歩です。

対象	道路、下水道、公園、公共施設
関連法	都市計画法、道路法、下水道法、建築基準法
実務	開発許可時の接道要件やインフラ整備負担協議

2. 良質な宅地・住宅の供給

地域に合った住環境を整えるため、住宅マスタープランに基づいた宅地供給が求められます。

目的	空き家対策、定住促進、若年層の住宅確保
施策	優良建築物整備事業、住宅供給促進制度
申請の関係	宅地造成・分筆手続き、建築確認申請との連携

3. 市街化区域内農地の宅地転換

農地法と都市計画法の制度を整理しながら、スムーズな土地利用転換を図ります。

関係法	農地法第5条、都市計画法第29条
手続き	転用許可申請と開発許可の両立
注意点	排水計画、隣地との調整、地目変更の要否

4. 遊休農地の調整と農地集約

農業の担い手不足に対応し、地域農地の再活用を進めます。

課題	耕作放棄、所有者不明、分散地の存在
制度	農地中間管理機構、農地集積支援
実務	農地台帳の精査、貸借契約、筆界確認

5. 森林の整備と保安林・治山

水資源保全と災害防止の観点から、山間部の開発には慎重な対応が必要です。

関連法	森林法、治山法
申請手順	保安林解除許可、林地開発許可
ポイント	関係機関との事前協議、環境配慮の説明責任

6. 景観・緑地・アメニティ空間の確保

見た目の美しさもまちづくりの大切な要素です。景観保全と快適性を両立する設計が求められます。

制度	景観法、都市緑地法、景観条例
配慮事項	色彩、屋外広告物、植栽の有無
実務	設計者との連携、事前相談の活用

7. 公有地の活用と地価情報の利活用

行政が持つ土地の利活用や、地価データの分析は開発判断に役立ちます。

活用対象	県有地、市有地、不要遊休地
地価制度	地価公示、地価調査、路線価
申請活用	価格査定、土地取得計画、資産評価

まとめ

これら7つの施策は、土地をどう使うかを判断する際に欠かせない実務の土台です。制度と現場のバランスをとりながら、地域にとって本当に価値ある土地利用を提案していく姿勢が求められます。

第6章　地価対策の基礎知識を押さえておこう

土地の開発や売買を行う際には、価格や取引の動きに注意を払うことが大切です。特に熊本のように都市部と農村部が混在する地域では、地価の変化が申請や許可に影響を及ぼすことがあります。ここでは、地価調査、公示価格、取引規制の基本をわかりやすく整理し、実務に活かせるポイントを押さえていきます。

地価調査と公示価格の違い

不動産業務に関わるうえで、2つの基準価格を押さえておく必要があります。

地価公示	国土交通省が年1回（3月頃）発表する。全国の標準地についての土地の価格。
地価調査	都道府県が年1回（9月頃）発表する。基準地と呼ばれる地点の価格を示す。
使い方	申請時の参考価格や、路線価との比較に用いる。地域の傾向分析にも有効。

実務での活用ポイント

• 開発許可時の標準価格の目安になる
• 公有地取得、用地買収の価格交渉資料として使われる
• 担保評価や土地活用提案時の裏付けとなる

地価動向を読む視点

地価は、ゆっくり変わることが多いですが、まれに急に高騰したり下落したりします。こうした変化を見逃さないためには、複数の情報源を日頃から観察することが重要です。

チェックすべき動き

• 商業施設やインフラ整備の計画
• 人口の増減、移住者の動向
• 大企業や大学の移転、工場の新設（例：TSMCの熊本進出）
• 近隣での大規模な開発計画や売買事例

高騰リスクに備えるには

• 価格が急に上がったエリアでは、買い控えや慎重な査定が必要
• 不動産バブルの兆候を見逃さない（例：急な地価上昇、過剰な開発申請）
• 実際の取引価格と公的価格にズレがないかチェックする

土地取引規制の基本

急激な地価上昇や乱開発を防ぐため、法律によって土地の取引を事前にチェックする仕組みがあります。

根拠法	国土利用計画法（昭和49年法律第92号）
注視区域	地価上昇が著しい場所で、届出義務はないが調査対象となる
監視区域	売買契約の前に知事への届出が必要。無届けや虚偽報告には罰則あり
規制対象	大規模開発地や市街化調整区域内での土地の取得

開発許可に関係するポイント

• 監視区域では売買契約の前に届け出が必要（国土利用計画法第23条）
• 区域指定の更新や解除により、申請のフローが変わる場合がある
• 開発目的によっては、許認可前に届け出を求められるケースもある

まとめ

地価を正しく理解することは、価格だけでなく、開発許可の判断や将来のリスク回避にもつながります。調査データを活用し、地価の「変化」を読み取る力を日頃から養うことが、不動産許認可業務における質の高い判断へとつながります。

第7章　現場で役立つ“市町村との連携”ポイント

土地開発や許認可業務をスムーズに進めるためには、市町村との密な連携が欠かせません。どんなに制度や法令を理解していても、実務の現場では「自治体ごとの違い」に直面することが多くあります。この章では、実務担当者として意識しておきたい市町村との関わり方や、合意形成の進め方、そして調整作業を円滑にするためのポイントを整理します。

自治体ルールは“統一されていない”のが前提

一見同じように見える開発行為でも、市町村によって申請のルールや必要な資料、審査基準が異なります。例えば、菊陽町では開発区域の排水計画に対するチェックが厳しい一方、隣接する市では緩やかなケースもあります。

主な違いが出るポイント

• 必要な添付書類の種類（例　図面の様式や縮尺）
• 事前協議のタイミングや提出方法
• 審査の流れや部局間の調整体制
• 地域特性に応じた独自の基準（例　洪水ハザードマップの反映）

このような違いに柔軟に対応するには、単に法律を読むだけでなく、過去の申請事例や担当者とのコミュニケーションから学ぶことが重要です。

住民との合意形成も重要な“連携”の一部

市町村との調整に加えて、開発に対する地域住民の理解を得ることも実務において重要なプロセスです。特に住宅地や中山間地域での開発では、生活環境の変化に対する不安が出やすいため、事前説明や相談の機会を持つことが求められます。

住民対応で意識したいこと

• 計画の趣旨を丁寧に説明する資料を準備する
• 質問に対して専門用語を避けて答える
• 懸念点があれば無視せず、可能な対応策を明示する
• 議事録を作成して共有することで信頼性を高める

地域との良好な関係づくりは、長期的に見れば申請そのもののスムーズさにも直結します。

情報共有と調整を円滑にするコツ

申請に必要な資料を揃えるだけでなく、関連する部署や担当者と情報を共有し、確認を重ねることで、申請の通過率を高めることができます。

実務で活用したいコツ

• 事前相談は「相談」としてではなく「準備の一部」と捉える
• 役所内の担当が変わる可能性を見据えて、やりとりの履歴を記録しておく
• 他部局（都市計画課、農業委員会など）との調整状況も把握する
• 申請書の提出前に非公式な確認を行うことで、再提出リスクを減らす

例え話でイメージ

市町村との連携は、複数の人で運ぶ大きな布団のようなものです。誰か一人が早すぎても、遅すぎても、うまく進みません。声を掛け合い、タイミングを合わせながら進めることが、結果的に一番スムーズで安全な方法となります。

まとめ

不動産許認可業務において、法令知識と並んで求められるのが市町村との信頼関係と連携力です。それぞれの自治体が持つルールを尊重しながら、関係者と協力して申請を進める姿勢が、業務全体の効率と正確性を支えてくれます。

第8章　まとめ 〜実務に活かす「使える要綱」へ〜

ここまで見てきたように、土地利用に関する要綱は、単なる読み物ではなく、実務の現場で「使いこなす」ための道具です。申請担当者として日々の業務に携わる中で、要綱を理解し、地域の実情に合わせて活用する姿勢が求められます。

要綱は読むだけでなく、活かして使うもの

土地利用に関するガイドラインや要綱は、申請の際に「チェックリスト」的に見るだけの存在ではありません。むしろ、それらの背景にある考え方や地域政策を理解してこそ、真に役立てることができます。

使える知識に変える視点

• なぜこの規定が設けられているのかを考える
• 地元のまちづくりの方針とどう関わっているかを照らす
• 目の前の案件が、地域にどんな影響を与えるか想像する

公共性と地域性を意識することが判断の軸

土地利用の申請を通して問われるのは、その計画が「地域にとって本当に必要かどうか」です。たとえば、大型の商業施設をつくる場合でも、交通量の増加や近隣住民への影響を丁寧に分析し、バランスの取れた提案ができるかが重要になります。

判断の軸になる3つの視点

• 公共性　市民生活や地域社会にどんな貢献があるか
• 継続性　持続可能な土地利用かどうか
• 地域性　景観や文化、風土との調和が図られているか

このような観点をもって計画を読み解くことが、行政や住民との合意形成を円滑にする第一歩です。

申請担当者は“地元を支える担い手”

要綱を使いこなすということは、単に許可を取るためではなく、地域の未来を一緒につくる責任を担っているということです。不動産や開発に関する申請は、見方を変えれば、地域の「成長の起点」となる重要な行為です。

これからの申請担当者に求められること

• 制度を理解し、現場に即した提案ができる力
• 市町村や関係者との調整力と柔軟な対応力
• まちづくりに貢献するという意識と責任感

例え話で理解する

要綱とは、料理で言えばレシピのようなものです。材料（土地）と道具（制度）がそろっていても、手順（申請の進め方）を間違えればうまく仕上がりません。レシピを丁寧に読み取り、状況に応じて微調整しながら完成させることが、プロの仕事です。

まとめ

本記事で扱ってきたように、熊本県の土地利用に関する要綱は、単なるルールブックではなく、実務に活かすための「思考の道しるべ」です。日々の申請業務の中で、制度の意図や背景を理解し、地域とのつながりを意識することが、信頼される申請担当者への近道となります。